موجة تصحيح أسعار عنيفة تضرب عقارات الخليج

ظل سوق العقارات في المملكة السعودية يتجه نحو الهبوط، وذلك في إطار موجة تصحيح أسعار عنيفة تضرب القطاع العقاري الخليجي، في حين استفادت قطر من المشروعات العقارية التي تبنتها الحكومة خلال الفترات الماضية.

ورغم أن العقار كان يعدّ قاطرة النمو أو محركه في دول مثل الإمارات، فإنه تحول إلى عبء على الحكومات، في ظل الأزمة الحادة التي تضرب أسعار النفط، الذي هوى بعنف خلال العام الماضي.

من جهته، تأثر القطاع العقاري القطري نسبيا بالظروف الاقتصادية الحالية، ما أدى إلى حركة تصحيح سعري للإيجارات والأراضي الفضاء، لكن يبدو أن القطاع استفاد من قيام الحكومة القطرية بتنفيذ مشاريع قومية عملاقة عدة، مثل شبكة السكك الحديدية ومشاريع مونديال 2022، ومشاريع البنية التحتية، والخدمات العامة.

وأعلنت شركة "روتس" العقارية، أن انخفاض أسعار النفط سيؤثر بشكل إيجابي على السوق العقارية في قطر، لافتة إلى أن انخفاض أسعار الإيجار أو الأراضي الفضاء، مرهون بحجم العرض والطلب في السوق ومساحات الأراضي المتوافرة.

وأشارت الشركة إلى أن هناك مناطق في وسط الدوحة يتراوح فيها العائد على الاستثمار العقاري بين 5 في المئة و6 في المئة، في حين أن هناك مناطق خارجية يصل فيها العائد إلى حدود 9 في المئة و10 في المئة، وسوف يساهم إقبال المستثمرين على تلك المناطق إلى زيادة الإقبال عليها، وبالتالي فإنها ستزيد معدلات العائد على الاستثمار في تلك المناطق.

وكانت شركة "بوابة دلمون" العقارية، أفادت بأن الأسعار المرشحة للنزول تختلف من منطقة إلى أخرى، وهو ما يعود إلى مخططات مطروحة للبيع على المستهلكين.

وذكر عاملون في قطاع التسويق العقاري في الدوحة، أن قيمة الإيجارات ارتفعت من 1200 ريال إلى 1600، وأكثر بالنسبة للوحدات السكنية غير المفروشة، وبلغت أكثر من 4500 ريال بالنسبة للوحدات السكنية المؤثثة. 

وأوضحوا أن الزيادة في أسعار الإيجارات ستنخفض مع اقتراب فترات الصيف، وخلال الفترة المقبلة، نظرا لكثرة المشاريع الإسكانية التي يتم إنجازها في الدوحة، والتي ستؤدي إلى خفض أسعار الإيجارات قريبا. 

ونوّهوا إلى أن أسعار الوحدات الإيجارية في إحدى الدول الخليجية المجاورة تتراوح ما بين 7000 و9000 ريال سنويا، منخفضة عن أسعار الإيجارات في الدوحة بمقدار 50 في المئة.

أداء السوق العقارية بالسعودية يهبط

وفي المملكة العربية السعودية، وتحديدا في جدة، فإن هناك أحياء جديدة مثل شرق المطار لم تنزل أسعارها بل ظلت ثابتة وربما ارتفعت، ولكن في مناطق الشمال وعلى حدود النطاق العمراني أو خارجه أو في أقصى الجنوب فإن الأسعار هبطت بنسب تصل إلى 30 في المئة، بسبب موجة الركود التي تضرب هذه المناطق.

وقال تقرير حديث إن أداء السوق العقارية المحلية في السعودية في 2015، ظل هابطا، ولم يطرأ عليه الكثير من التغييرات، فما زال المتوسط الأسبوعي لقيمة الصفقات لعام 2015 أدنى من مثيله للعام الماضي بنسبة 22.1 في المئة، وأدنى كذلك حتى من المتوسط الأسبوعي لصفقات عام 2013 بنسبة 14.7 في المئة.

وتعكس تلك الاتجاهات فعليا حالة ركود السوق العقارية التي أخذ مسارها الهابط في الاتساع منذ الربع الأخير لعام 2014.

ارتفاع إيجارات الشقق بالكويت والإمارات

وفي السياق ذاته، فإنها لا تزال إيجارات الشقق السكنية في الكويت في ارتفاع مستمر، وباتت مشكلة تؤرق الوافدين وتهدد وجودهم، ما يحرم الكثيرين من أسرهم إذ يتركون أبناءهم وزوجاتهم في بلدانهم الأصلية ليعيشوا بمفردهم، بسبب ارتفاع أسعار إيجار الوحدات السكنية.

هذا ما يؤكده مقيمون وافدون في الكويت، إذ قال أحدهم لـ"عربي21"، يدعى فرج محمد، وهو مصري يعمل في الكويت، إن الأزمة في الكويت لا تتعلق بعدم توافر الوحدات السكنية المعروضة للإيجار، ولكن الأزمة الحقيقية في ارتفاع الإيجارات التي قد تلتهم نصف الراتب الشهري، ما يدفع غالبية المقيمين إلى العمل في أكثر من وظيفة، للتمكن من توفير نفقات المعيشة.

ويذكر أنه خلال السنوات الثلاث الماضية، ارتفعت أسعار الإيجارات في الكويت إلى درجة باتت تستقطع أكثر من نصف الراتب الشهري، بمتوسط فاق الـ1200 دولار شهريا، في مناطق الأطراف، وترتفع لأكثر من 2000 دولار في الأحياء الداخلية.

وسجل مؤشر أسعار العقارات السكنية في العاصمة الإماراتية أبو ظبي ارتفاعا تجاوزت نسبته الـ18 في المئة، مقارنة بالمستوى السائد خلال الفترة ذاتها من العام الماضي، وسجل مؤشر أسعار الإيجار على الشقق السكنية ارتفاعا وصل إلى 45 في المئة في بعض المواقع على أساس سنوي.

وقال تقرير صادر عن شركة "إم بي إم" العقارية، التابعة لمصرف أبو ظبي الإسلامي، إن أسعار الإيجارات السكنية في أبو ظبي ارتفعت بمعدل 4 في المئة خلال الفترات الماضية، مؤكدا أن السوق لم يستقبل خلال الربع الأول سوى 750 وحدة سكنية جديدة، ومن المتوقع تسليم 5800 وحدة أخرى خلال الفترة المتبقية من العام الجاري.

وأعلنت شركة المرجانية العقارية، أن هناك ارتفاعا غير معتاد في أسعار الإيجارات في الشارقة، ولم تسلم إمارة عجمان هي الأخرى من الارتفاع، وتسبب تدفق المستأجرين إليها في ارتفاع قيمة الإيجارات فيها بنحو 15 في المئة، لكنها ظلت أقل بكثير من دبي، التي لا تبعد عنها أكثر من 21 كيلومترا فقط، ولا تزيد الإيجارات في عجمان للشقق المتوسطة على 800 دولار شهريا.

وفي دبي، أكد تقرير لشركة "كلاتونز" للاستشارات العقارية أن أسعار العقارات السكنية سجلت تراجعا للربع الخامس على التوالي، ومن المرجح أن تنخفض مجددا بنسب تتراوح بين 3 و5 في المئة حتى تشرين الأول/ أكتوبر 2016.

وتوقعت مجموعة "ذا إتش هولدينغ إنتربرايس" للاستثمار، أن يشهد عام 2016 تغيرات واسعة في القطاع العقاري في دبي، على مستوى الشراء والتأجير، وتوقعت أن تشهد أسعار الإيجارات تصحيحا ملحوظا، وربما يكون أسرع من المتوقع.

وتشير التقديرات إلى وجود آلاف من الوحدات العقارية والفلل قيد التسليم في عام 2016، إذ توقعت "جي إل إل" العالمية أن تنخفض أسعار إيجارات الوحدات السكنية 10 في المئة على مدار 12 شهرا مقبلة، لا بسبب تباطؤ السوق بل بسبب ارتفاع عدد الوحدات الجاهزة للتأجير.

حركة تصحيحية في البحرين

في البحرين، توقع عاملون في القطاع العقاري حدوث حركة تصحيحية خلال الأشهر المقبلة تؤدي إلى انخفاض الأسعار بين 10 و20 في المئة، غير أنهم استبعدوا حدوث انهيارات، وذلك استنادا إلى المقولة الشهيرة: "العقار قد يمرض لكنه لا يموت".

وأكدت جمعية البحرين العقارية، أن الأشهر الماضية شهدت انخفاضا في تداول العقارات مقارنة بالفترة ذاتها خلال العام الماضي، التي شهدت نموا في التداول بنسبة 70 في المئة عن الفترة السابقة، وهذه الانخفاضات شملت مناطق متعددة في البحرين.

وكانت دراسة عالمية جديدة لمؤشر "Numbeo" قد كشفت عن أن قطر تتصدّر دول الخليج لكونها أكثر دولة غلاء، تليها الإمارات العربية المتحدة، لتظل سلطنة عمان ثم المملكة العربية السعودية أرخص دول للعيش في منطقة الخليج.